Риа рейтинг. Риа рейтинг Новая выдача снижает просрочку

I полугодие 2017 года не принесло существенных перемен на рынок недвижимости – рублевые цены на вторичные квартиры в Москве в январе-июне продолжали медленно ползти вниз. При этом падение цен было бы более глубоким, если бы не , анонсированная московскими властями в конце февраля.

По данным аналитического центра , стоимость квадратного метра в Москве за полгода просела в рублях на 1,1%: со 169 500 в декабре 2016 года до 167 600 руб. в июне 2017 года. Долларовый индекс цен за аналогичный период увеличился с $2 700 до $2 950 за квадратный метр, то есть на 9,3%. Впрочем, рост показателя в твердой валюте был связан исключительно с укреплением рубля и не отражал реальных процессов, происходивших на рынке недвижимости.

Примечательно, что основная масса жилья – советские и современные панельные дома, а также сталинки и типовые кирпичные дома – подешевела больше, чем рынок в среднем. Лучше рынка чувствовали себя «крайние» сегменты – пятиэтажки и современные монолитно-кирпичные дома.

Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен по комнатности. «Однушки», которых много в пятиэтажках, - на уровне рынка, многокомнатные квартиры – их нет почти нигде, кроме дорогих монолитно-кирпичных домов и престижных сталинок, - вырвались вперед. При этом «двушки» и «трешки», формирующие основной объем предложения, дешевели быстрее всего.

Пятиэтажки своим успехом, скорее всего, обязаны городской программе реновации. , но простимулировала интерес потенциальных покупателей к квартирам в таких домах. Прежде всего кирпичных – они комфортнее панельных и в большинстве своем расположены в хороших районах рядом с метро.

Относительная ценовая устойчивость монолитно-кирпичных домов, по всей видимости, связана с некоторым улучшением экономической ситуации в стране и укреплением курса рубля в I полугодии. В таких домах много инвестиционных квартир, собственники которых в периоды стабилизации экономики традиционно играют на повышение.

Надежды владельцев хрущевок на то, что планы московского правительства помогут им подороже продать свою собственность, отразились и на динамике цен по географии. В лидерах рынка оказались демократичные округа, где пятиэтажек много, в аутсайдерах – дорогие, где их мало или нет вообще.

09:12 — REGNUM

Итоги I полугодия 2017 года для регионов России неоднозначны: экономика выходит из кризиса, но динамика доходов населения и потребления выглядит куда менее оптимистично. Такое мнение высказала ведущий научный сотрудник Центра анализа доходов и уровня жизни Высшей школы экономики Наталья Зубаревич, передает корреспондент ИА REGNUM .

Дарья Антонова © ИА REGNUM

Доходы бюджетов растут, опережая динамику расходов, но почти в половине регионов проблемы бюджетной разбалансированности сохраняются. Приоритеты политики регионов по поддержке экономики и развитию человеческого капитала стали более заметными, но позитивные тренды слабы и локализованы преимущественно в наиболее конкурентоспособных регионах.

Итоги первых 6−7 месяцев 2017 года показывают, что кризисный спад завершился не только в промышленном производстве, но и в инвестициях. Объем промышленного производства за январь — июль увеличился на 1,9%, рост отмечался в 73 регионах из 85. Среди регионов с более развитой промышленностью быстрее росли Астраханская, Архангельская, Ярославская, Мурманская области (на 17−26%), Ямало-Ненецкий АО (на 14%). Однако в двух крупнейших регионах — Москве и нефтедобывающем Ханты-Мансийском АО — промышленное производство сократилось соответственно на 2,4 и 1,3%. Их вклад в итоговую динамику промышленного производства в стране велик: на столицу приходится более 11%, а в Ханты-Мансийском АО концентрируется почти 7% промышленного производства.

Динамика промышленного производства

Устойчивого индустриального роста пока нет, это подтверждается слабой динамикой обрабатывающей промышленности (рост на 1% за январь — июль), хотя и она росла в большинстве регионов (68 из 85). Значительным ростом обрабатывающей промышленности, помимо Архангельской, Мурманской и Ярославской областей, выделялись Калужская, Московская и Иркутская области (на 13−14%). Это следствие улучшения ситуации в цветной металлургии, автопроме и ряде других отраслей. Среди регионов с развитой обрабатывающей промышленностью сильный спад отмечался в Республике Бурятия (-22%), Астраханской и Амурской областях (-17%), Забайкальском крае (-12%). Регионы Забайкалья остаются самыми проблемными в стране по динамике промышленности.

Динамика инвестиций

Инвестиции в I полугодии 2017 г. выросли на 4,8%, однако региональная картина не столь радужна — рост отмечался только в половине регионов. На динамику инвестиций сильно влияет эффект базы, поэтому нужно учитывать различия их объемов в регионах. Доля двух ведущих нефтегазодобывающих регионов — Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого АО — в I полугодии 2017 г. составила 15% от всех инвестиций в стране, а объем инвестиций вырос на 5−13% по сравнению с тем же периодом 2016 г. Москва получила почти 12% всех инвестиций в стране, нарастив их объем на 19%. При этом доля бюджетных инвестиций в столице (29%) более чем вдвое превышает среднюю по стране (13%), четверть всех инвестиций идет из бюджета Москвы, в том числе на развитие инфраструктуры и благоустройство.

Еще более значителен рост в Якутии (на 60%) благодаря строительству газопровода в Китай и развитию нефтегазодобычи. Лидеры по динамике инвестиций — Крым и Севастополь (в 2,9 и 1,9 раз соответственно), но суммарно на них приходится только 1,3% всех инвестиций в стране, а рост был обеспечен в основном за счет бюджетных инвестиций, доля которых максимальна (71−80%). Таким образом, позитивную динамику инвестиций обеспечили столица и главные экспортно-сырьевые регионы с явными конкурентными преимуществами, а также геополитически приоритетные регионы за счет бюджетных инвестиций. Вряд ли можно считать такой инвестиционный рост устойчивым.

Ввод жилья, рынок труда, доходы

Наиболее проблемной сферой остается жилищное строительство, ввод жилья в январе — июле 2017 г. сократился на 10,4%. Спад продолжался в 54 регионах, наиболее сильный — в Чечне (в 9 раз), Адыгее (в 2 раза), Вологодской и Тюменской областях (на 40%). В этом показателе также нужно учитывать эффект базы. Самый значительный объем жилья вводят Московская область (более 10% общего метража в стране), а также Краснодарский край, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татария и Башкирия, Ростовская область и Москва. Среди регионов-лидеров ввод жилья увеличился в половине из них — Санкт-Петербурге (8%), Татарии (5%), Ленинградской (4%) и Ростовской (2%) областях. В Москве в I полугодии ввод жилья сократился на 27%, притом что он падал и в 2016 г. (на 14%). Это одна из причин реализации властями столицы программы реновации, с помощью которой они пытаются поддержать столичный стройкомплекс.

Безработица

Уровень безработицы по методологии МОТ все кризисные годы остается крайне низким, а летом он снижается сезонно (5,1% в мае — июле 2017 г.). Региональные различия велики и устойчивы: максимальный уровень безработицы имеют республики Северного Кавказа и юга Сибири (12−27%) и депрессивные регионы Забайкалья (9−11%), а минимальные показатели — крупнейшие федеральные города (1,3−1,7%).

Проблемы региональных рынков труда отражает динамика неполной занятости. Во II квартале 2017 г. доля работавших неполное время снизилась до 2,8% от среднесписочной численности занятых по сравнению с 3,1% в I квартале 2017 г., сокращение произошло в большинстве регионов. Проблема неполной занятости остается более острой в Республике Крым (7,0%), г. Севастополь (5,1%), республиках Чувашия и Алтай (4,7−4,8%). Это следствие малочисленности новых рабочих мест и проблемного состояния части промышленных предприятий.

Доходы населения

Спад реальных доходов населения прекратился только в мае — июне 2017 г., динамика в целом за I полугодие остается отрицательной (-1,1%), спад сохранялся в 65 регионах. Для населения кризис еще не завершился. Однако россияне устали экономить, со II квартала 2017 г. растет оборот розничной торговли, в том числе за счет роста потребительского кредитования. В целом за январь — июль 2017 г. розничная торговля почти стабилизировалась (-0,2%), хотя спад продолжался в 48 регионах России.

Иван Шилов © ИА REGNUM

Бюджеты и долги

Еще один позитивный тренд — улучшение состояния бюджетов регионов. В I полугодии 2017 г. доходы консолидированных бюджетов регионов выросли на 9% по сравнению с тем же периодом 2016 г. Быстрее всего росли поступления налогов на прибыль и на имущество (на 12%), поступления НДФЛ увеличились на 8%, трансферты выросли на 9%, так как их стали выделять более равномерно в течение года. Но региональная картина неоднородна. На Москву приходится каждый пятый рубль доходов бюджетов регионов, доходы столичного бюджета выросли на 17%, а поступления налога на прибыль — на 26%, это важнейший доходный источник.

В 15 регионах доходы бюджетов сократились, сильнее всего — в нефтегазодобывающих Сахалинской области (-29%) и Ханты-Мансийском АО (-21%) из-за резкого снижения поступлений налога на прибыль, а также в республиках Кабардино-Балкария и Якутия (-11−17%), Ленинградской, Новгородской областях и Чукотском АО (-9−10%).

Расходы бюджетов росли медленнее (на 6%), при этом диапазон региональных различий также велик. Максимальный рост расходов зафиксирован в Калининградской области (на 52%) благодаря трехкратному росту трансфертов, Республике Крым (28%), получившей почти вдвое больше трансфертов, а также республиках Калмыкия и Карачаво-Черкесия (20−23%), Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе и Чукотском АО (15−16%). В 25 регионах расходы сократились, сильнее всего — в Сахалинской области, республиках Удмуртия, Кабардино-Балкария, Хакасия и Якутия (на 6−8%).

Структура расходов бюджетов регионов за I полугодие не очень показательна, поскольку основные траты приходятся на конец года, но все же можно выделить несколько тенденций, в основном обусловленных политикой московских властей.

Во-первых, регионы заметно увеличили расходы на экономику (на 9% по сравнению с I полугодием 2016 г.). В Москве рост был еще сильнее (на 17%), на столицу приходится четверть расходов бюджетов регионов по этой статье. Расходы бюджета Санкт-Петербурга на экономику росли еще быстрее — на 19%, но их объем в четыре раза уступает Москве.

Во-вторых, существенно увеличились расходы бюджетов регионов на ЖКХ (14%), и опять за счет Москвы (рост на 30%) — на столицу приходится треть расходов всех регионов. К ЖКХ относятся и московские траты на благоустройство (программа «Моя улица» и др.) — они выросли на 37%. Если взять расходы всех регионов на благоустройство, то на Москву приходится 65%. У других регионов просто нет денег на такие программы.

В-третьих, после кризисной оптимизации прошлых лет расходы бюджетов регионов на человеческий капитал в первой половине 2017 г. росли более устойчиво: на образование — на 5%, на культуру — на 11%. Динамику расходов на здравоохранение искажают статистические изменения (в большинстве регионов страховые выплаты за неработающее население были перенесены из статьи «здравоохранение» в статью «социальная политика»), формально они снизились.

В-четвертых, расходы на социальную защиту населения в I полугодии 2017 г. выросли только на 2% (без учета переноса в эту статью страховых выплат за неработающее население). Динамика социальных выплат (пособия населению) нулевая, а почти в половине регионов они сократились.

(cc) Ken Teegardin

Есть два объяснения: либо не требовалось повышать лояльность электората с помощью социальных выплат (в I полугодии 2017 г. не было федеральных и региональных выборов), либо региональные власти действительно начали реформировать неэффективную систему социальной защиты населения, в основном с фискальными целями.

Бюджеты стали более сбалансированными, количество регионов с дефицитом бюджета сократилось с 50 в I полугодии 2016 г. до 36 в аналогичном периоде 2017 г. Но среди них есть остропроблемные: дефицит бюджета в республиках Мордовия и Кабардино-Балкария достиг 23−24% доходов, в Магаданской области, Еврейской АО, Севастополе — 15%, в Хакасии и Якутии — 10−12%. Их власти не справились с задачей оптимизации расходов, а в Якутии это объясняется сильным спадом доходов бюджета. Суммарный профицит бюджетов регионов в I полугодии наполовину обеспечен огромным профицитом бюджета Москвы (210 млрд руб. из 437 млрд руб.). Он может исчезнуть после реализации программы реновации.

Еще одна позитивная тенденция — сокращение на 7% долга регионов и муниципалитетов с января по август 2017 г. Самая высокая задолженность сохранилась в республиках Мордовия (173% от собственных доходов бюджета) и Хакасия (129%). В структуре долга увеличилась доля сверхдешевых бюджетных кредитов (44%), что позволило сократить расходы бюджетов регионов на обслуживание долга, однако в Ивановской, Астраханской, Костромской, Нижегородской, Саратовской, Магаданской областях, республиках Мордовия, Удмуртия и Хакасия она остается высокой (5−6% всех расходов бюджетов).

© РИА Новости Наталья Селиверстова

РИА Рейтинг - 30 авг. Первое полугодие 2017 года в части дальнейшего развития ипотечного кредитования в России можно назвать успешным. Были опасения, что прекращение государственной программы поддержки ипотеки, которая обеспечила в 2016 году порядка трети выданных кредитов, может заметно снизить показатели рынка ипотеки, но результат оказался лучше ожиданий. Во многом за счет масштабного снижения ставок крупнейшими банками рыночная ситуация с покупкой в кредит жилья россиянами осталась такой же благоприятной и даже во многих случаях стала заметно лучше. В целом данный сегмент рынка кредитования демонстрирует одни из самых лучших показателей среди всех видов кредитования как физических лиц, так и корпоративных клиентов.

За первые шесть месяцев 2017 года в России было выдано 426 тысяч жилищных кредитов на сумму 0,78 триллиона рублей. Для сравнения, в первой половине 2016 года было выдано 395 тысяч кредитов на сумму 0,70 триллиона рублей, а в 2015 году и вовсе - 288 тысяч кредитов на сумму 0,47 триллиона рублей. Таким образом, текущая выдача кредитов в 2017 году выросла на 8% в количестве кредитов и на 16% в деньгах. На 1 июля 2017 года объем задолженности по ипотечным кредитам на балансах банков превысил 4,7 триллиона рублей, что на 11% больше, чем годом ранее.

Обращает на себя внимание устойчивая динамика ипотечного кредитования. За последние 29 кварталов задолженность по ипотечным кредитам неизменно росла, хотя другие виды кредитования часто показывали отрицательную динамику. В целом ипотечное кредитование окончательно превращается в действенный способ улучшения жилищных условий для большого числа россиян. По оценкам экспертов РИА Рейтинг, на 1 июля 2017 года за все время в стране было выдано порядка 7 миллионов ипотечных кредитов, что позволило решить пресловутый «квартирный вопрос» порядка 5 миллионам семей.

Концентрация на рынке ипотеки продолжит рост

Для исследования ситуации в разрезе отдельных кредитных организаций аналитики РИА Рейтинг подготовили рейтинг банков по объему выдачи ипотечных кредитов в I полугодии 2017 года. В рейтинге представлены данные по 323 российским банкам, которые опубликовали свою отчетность согласно форме №316 на сайте Центробанка РФ.

Согласно публичной отчетности, на начало текущего года в России 322 банка имели на балансе ипотечные кредиты, а в I полугодии 2017 года выдачу осуществлял 231 банк. Стоит отметить, что большинство банков выдают очень немного ипотечных кредитов, и лишь у 71 банка портфели ипотечных кредитов превышали 500 миллионов рублей. И если учесть и объем текущей выдачи, то можно сказать, что заметную активность на рынке ипотечного кредитования проявляют менее 50 банков. Чтобы попасть в число ТОП-50 крупнейших банков по текущей выдаче ипотечных кредитов в первые шесть месяцев 2017 года объем текущей выдачи должен быть выше 33 миллионов рублей в месяц (200 миллионов рублей за полугодие). При этом уже у ТОП-10 банков объем среднемесячной выдачи ипотечных кредитов превышает 1 миллиард рублей.

Несмотря на очень хорошую суммарную динамику ипотеки, согласно результатам исследования, за последние 12 месяцев положительной динамикой ипотечного портфеля характеризовалось лишь 136 банков, то есть 42%. В основном положительную динамику демонстрируют крупнейшие игроки - среди первых 14 банков по объему выдачи ипотеки в текущем году абсолютно все показали прирост ипотечного портфеля, а в числе ТОП-50 положительная динамика ссудного ипотечного портфеля наблюдалась у 74% банков.

Из-за более быстрого роста крупных банков концентрация на рынке ипотечного кредитования заметно растет, и уже достигла очень высокого уровня. На ТОП-5 крупнейших банков на этом рынке сейчас приходится порядка 85,5% всей ссудной ипотечной задолженности на 1 июля 2017 года, годом ранее эта доля была на уровне 84,5%. При этом ТОП-10 банков контролируют уже более 91% портфеля ипотечных кредитов и обеспечивают такой же процент выдачи. Для сравнения, ТОП-10 российских банков занимают 69% в активах страны.

По мнению аналитиков РИА Рейтинг, концентрация на рынке ипотечного кредитования будет продолжать расти на фоне снижения процентных ставок. Когда процентные ставки были очень высокими, многие заемщики были вынуждены обращаться в небольшие банки, так как крупные предъявляли очень строгие требования и не выдавали требуемую для покупки квартиры сумму. Со снижением процентных ставок ипотечные кредиты станут более доступны для всех заемщиков и в особенности для наименее обеспеченных, и поэтому все более широкий круг заемщиков сможет обращаться за кредитом в крупные банки. В целом у средних банков заметный шанс на рынке ипотеки появится только в случае развития рынка секьюритизации.

Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк и Россельхозбанк контролируют более 80% рынка ипотеки

Согласно результатам исследования, проведенного экспертами РИА Рейтинг, как и в большинстве сегментов рынка банковских услуг лидером на рынке ипотеки является Сбербанк. На него приходится более 54% всех выданных в первом полугодии 2017 года ипотечных кредитов, а портфель ипотечных кредитов на балансе Сбербанка на середину текущего года составлял уже 2,68 триллиона рублей. За январь-июнь лидер отрасли выдал 245 тысячи кредитов (59% от общего числа) на сумму 409 миллиардов рублей. В целом Сбербанк уверенно контролирует более половины рынка ипотеки в стране, и, по всей видимости, его доле мало что угрожает в среднесрочной перспективе.

Вторым по выдаче новых кредитов со значительным отрывом как от первого, так и от третьего места является ВТБ 24. В I полугодии 2017 года данный банк выдал 79,5 тысяч кредитов на сумму 166 миллиардов рублей. На третьем и четвертом местах по объему выдачи кредитов в I полугодии 2017 года расположились также государственные банки: Газпромбанк и Россельхозбанк соответственно. На них суммарно приходится новых ипотечных кредитов на сумму 51,2 миллиарда рублей. Таким образом, по оценке РИА Рейтинг, доля рынка в первой половине 2017 года у четырех государственных банков, лидеров ипотечного рынка, составила 82% в денежном выражении, а в количестве кредитов - еще немного больше. В целом можно сказать, что рынок ипотеки в России является почти полностью государственным.

Среди крупнейших банков достаточно сильную динамику в 2017 году продемонстрировали Банк УРАЛСИБ. Выдача ипотечных кредитов у этого банка выросла в 4 раза, что позволило ему значительно подняться в рейтинге. В на 1 января 2017 года Банк УРАЛСИБ был 15-м по объему выдачи ипотечных кредитов, а теперь располагается на 9-м месте. Промсвязьбанк также продемонстрировал кратный прирост новых кредитов (в 2,1 раза), что позволило ему расположится на 10-й позиции против 14-й на начало года.

Помимо вышеназванных шести лидеров в первой десятке по выдачи ипотечных кредитов также располагаются: Банк ДельтаКредит (занимает 5-е место в рейтинге), Райффайзенбанк (6-е место), Банк «Санкт-Петербург» (7-е место) и Банк «Возрождение» (8-е место).

В целом в первой половине 2017 года лишь 6 банков выдавали ипотечных кредитов более чем на 2 миллиарда рублей ежемесячно, рубеж в 1 миллиард рублей среднемесячной выдачи покорился 11 банкам, а 500 миллионов рублей - 19 банков.

Новая выдача снижает просрочку

Среди относительно крупных игроков ипотечного рынка четыре банка характеризуются достаточно высокой долей просрочки. У Банка «Развитие-Столица» 24% ипотечных кредитов имеют статус просроченных. У Инвестторгбанка просрочен каждый пятый рубль выданных ипотечных кредитов, у Банка УРАЛСИБ доля просроченной задолженности по ипотеке равняется 11,9%, а у ЮниКредит Банка - 10,8%. Стоит отметить, что у трех банков из этой четверки доля просрочки за год достаточно заметно снизилась (1,3-1,5 раза). Снижение просроченной задолженности, по мнению РИА Рейтинг, связано с активизацией новой выдачи (у трех банков выдача кредитов в 2017 году превышает результаты 2016 года более чем в 3 раза), а также решением проблем у валютных ипотечников.

В целом в первой половине 2017 года, из-за хорошей динамики выдачи ипотеки и стабильности рубля, что помогло решить проблемы многих валютных ипотечников, просрочка по ипотеке росла медленнее. Если на 1 июля 2016 года доля просроченной задолженности по жилищным кредитам была равна 1,82%, то на 1 июля 2017 года уже - 1,64% (на начало текущего года 1,67%).

Несмотря на общую позитивную динамику, по оценке экспертов РИА Рейтинг, у ряда банков ситуация была заметно хуже - лишь 27% банков за последние 12 месяцев характеризовались сокращением доли просроченной задолженности по ипотеке. При этом у 44% банков в рейтинге произошел рост доли просрочки по ипотечной задолженности за тот же период. Таким образом, просрочку удавалось сокращать далеко не всем банкам, и в первую очередь, в этом преуспели крупнейшие банки, так как они, по крайней мере, быстро наращивали свои портфели ипотечных ссуд, что сокращает долю просрочки.

РИА Рейтинг - это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня» , специализирующееся на оценке социально-экономического положения регионов РФ, экономического состояния компаний, банков, отраслей экономики, стран. Основными направлениями деятельности агентства являются: создание рейтингов регионов РФ, банков, предприятий, муниципальных образований, страховых компаний, ценных бумаг, другим экономических объектов; комплексные экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.

МИА «Россия сегодня» - международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. РИА Рейтинг в составе МИА «Россия сегодня» входит в линейку информационных ресурсов агентства, включающих также: РИА Новости , Р-Спорт , РИА Недвижимость , Прайм , ИноСМИ . МИА «Россия сегодня» лидирует по цитируемости среди российских СМИ и наращивает цитируемость своих брендов за рубежом. Агентство также занимает лидирующее положение по цитируемости в российских социальных сетях и блогосфере.

• Источник-www.riarating.ru

Эксперты компании подвели итоги I полугодия 2017 года на рынке ипотеки. Основным достижением за этот период можно считать то, что благодаря снижению ставок по кредитам пессимистичные прогнозы на объемы выдачи без господдержки больше не учитываются. Банки бьют рекорды последних трех лет.

В первые два месяца года ипотечный рынок «раскачивался», снижение объема выдачи относительно первых месяцев 2016 года составило 15%, отмечают аналитики . Но уже в марте темп прироста настолько ускорился, что существенно превысил показатели 2015-2016 годов, и теперь сопоставим с данными успешного для ипотеки 2014 года, рекордные объемы выдачи которого до сих пор не побиты. Сравним результаты первого полугодия 2017 года с аналогичными периодами 2016 и 2014 годов. Итоги 2015 года в анализе не участвуют в связи с тем, что они гораздо ниже.

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ

По состоянию на 1 июля 2017 года в целом по России количество выданных кредитов составило 426 032 единиц, что выше на 7,95% от количества выданных за этот же период 2016 года с помощью господдержки и на 9,6% ниже, чем в 2014 году. При этом объем выдачи достиг уровня 775 325 миллионов рублей, что на 15,9% выше, чем в прошлом году за этот же период и всего на 1,8% не дотянул до выдачи 2014 года в денежном выражении. То есть по итогам полугодия можно сказать, что ипотека в 2017 году развивается более активно, чем в год субсидирования ставки. Есть все основания полагать, что по итогам всего текущего года рынок ипотеки скорее всего превысит рекорды 2014 года, считают эксперты.

При этом, в Московском регионе в I полугодии ипотека также демонстрирует положительную динамику в сравнении с предыдущим годом: всего зарегистрировано 21 713 и потечных договора, что выше прошлогоднего значения на 16,6% и является максимальным значением с 2013 года. Из прошедших шести месяцев максимальное количество ипотечных сделок зафиксировано в июне - 4 951, в предыдущие годы в этом периоде таких высоких показателей не было.

По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рынку ипотеки (первичный и вторичный рынок) продолжает свое снижение: на текущее время она составляет 11,5%, что меньше на 1,24 п.п. к первому полугодию 2016 г. и на 0,72 п.п. к аналогичному периоду 2014 г. В противовес этому растет средний размер кредита: теперь он составляет 1 820 000 рублей, что на 5% больше, чем в I полугодии прошлого года и на 12,4% больше, чем в 2014 году.

С 2014 года наблюдается тенденция к увеличению среднего срока кредитования: если до 2016 года он чаще всего составлял 15 лет (180 месяцев), то по состоянию на 1 июля 2017 году он равен 15,5 года (185,7 месяцев), увеличившись на 5,7 месяцев. Стоит отметить, что срок кредитования в этом году практически на год дольше, чем за первые полгода 2014 г. Несмотря на это, общая банковская статистика говорит о том, что ипотечный кредит в среднем гасится за 5-7 лет. То есть за счет снижения ставок и увеличения срока кредитования, заемщики оформляют кредиты на большие суммы, при этом продолжая активно досрочно погашать, как и в прошлые годы.

Таким образом, уверенно можно говорить о том, что 2017 год установит новый уровень рекордных показателей. Этому благоприятствуют следующие факторы: ключевая ставка находится на уровне 9%, инфляция снижается (сейчас она на уровне 4,2%, плановое значение по итогам года – 4%). Страна адаптировалась к антироссийским санкциям, бизнес перестраивается, наблюдается стабилизация в экономике, вследствие чего оживился спрос на недвижимость и ее кредитование.

«В настоящее время на рынке довольно много предложений от банков , в которых предлагаются ставки ниже 9% (то есть уровня ключевой ставки) – э то так называемые "пробные шары" от кредиторов, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Следуя призыву правительства о кредитовании под 6-8%, банки соревнуются если не за фактические 7%, то хотя бы за маркетинговое значение, запуская совместные программы с застройщиками за счет предоставления скидки от продавца».

В общей массе кредиторов, выдающих ипотеку, средние значения ипотечных ставок следующие: 10,9% – на первичном рынке и 11,5% – на вторичном. У ведущих ипотечных банков – 10,2% для приобретения новостройки (минимально – 9,5% по программе АИЖК и 10% в Сбербанке и Газпромбанке) и 10,9% – на готовые квартиры (минимальные значения предлагают Интерпрогрессбанк – от 9,75%, Газпробанк и Россельхозбанк – 10%), что является своеобразным рекордом по минимальным ставкам в рублях. Ранее уровень 8-10% мы видели только в специальных программах, например, у Сбербанка «8-8-8», под критерии которой подходило очень малое количество заемщиков.

На фоне выгодных условий кредитования нового жилья п родолжается рост заключенных договоров долевого участия: в Московском регионе в I полугодии зарегистрировано 23 862 договора, что на 66% больше, чем в аналогичный период 2016 года. Рынок вторичного жилья также постоянен в своем тренде на снижение: в I полугодии этого года заключена 54 661 сделка по переходу прав, что на 12,87% ниже, чем в прошлом году.

Как отмечают эксперты, на текущий момент разница в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком как никогда минимальна. В результате, при прочих равных условиях покупатели отдают предпочтение строящемуся жилью. С другой стороны, прослеживается явное увеличение спроса на объекты в пределах старой Москвы и в районах Новой Москвы.

По данным «Метриум Групп» , распределение ипотечных сделок по сегментам на первичном рынке в I полугодии 2017 года произошло следующим образом. В Московском регионе в квартирах массового сегмента доля ипотеки составила 47,35%, в сегменте бизнес-класса ипотека присутствует в 35% сделок, а в отдельных объектах премиум-класса доля ипотеки в анализируемом периоде составила более 38,5%. Средняя доля ипотечных сделок в анализируемый период по Московскому рынку новостроек составила 45,25%. С одной стороны, это говорит о высокой зависимости застройщиков от ипотеки. С другой стороны, подтверждает, что ипотека развивается и без помощи государственной поддержки, являясь одним из драйверов роста экономики.

По мнению экспертов, низкая доля длительной (свыше 90 дней) просроченной задолженности в размере 2,6% говорит о хорошем качестве ипотечных портфелей кредиторов и стимулирует их к запуску более рискованных продуктов. Так, уже 8 ипотечных банков выдают ипотеку без первоначального взноса. Общая статистика ипотеки за эти годы говорит о том, что чем мен ьше вложил заемщик собственных средств в покупку квартиры, тем больше вероятность того, что он перестанет платить по кредиту в случае чрезвычайной ситуации. И наоборот – чем больше размер своих средств, тем надежнее заемщик. Однако, такое предложение компенсируется более высокой ставкой от 12,95%, чтобы не привлекать большое количество желающих "бесплатного сыра".

«Ипотечный рынок сейчас находится на подъеме: создавая новые и развивая ранее существующие, но малоиспользуемые инструменты работы с клиентами, – резюмирует Мария Литинецкая . – Уже сейчас кредиторы активно переманивают добросовестных клиентов друг у друга, предлагая им более низкую ставку при рефинансировании. Вместе с тем, остаётся вероятность того, что свои ипотечные клиенты также могут уйти в другой банк. Таким образом, мы наблюдаем обостряющуюся конкуренцию между кредиторами не только за новые выдачи, но и за уже действующих заемщиков. При этом для клиента на передний план в выборе кредитора выходит не только размер ипотечной ставки, но и уровень его сервиса, удобство взаимодействия и индивидуальный подход. Поэтому во II полугодии ожидаемо дальнейшее снижение ставок и появление новых дополнительных опций в ипотеке для клиентов – как от банков-гигантов, так и от более маневренных середнячков».

«Рынок складской недвижимости демонстрирует робкие признаки восстановления спроса на качественные складские площади. Стагнация экономики в России воспринимается скорее положительно и побуждает многих игроков рынка действовать активней для реализации своих складских потребностей, что приводит к медленному сокращению доли вакантных площадей. Если тенденция сохранится, то к концу года могут незначительно увеличиться ставки аренды в ликвидных складских комплексах, имеющих наиболее выгодное местоположение недалеко от МКАД. Кроме того, индикативной тенденцией для рынка является возросшее количество сделок по приобретению складских площадей конечными пользователями. В целом количество запросов на аренду и приобретение значительно превосходит показатели аналогичного периода прошлого года и, по нашим прогнозам, в 2017 г. рынок останется на уровне прошлых лет по объему сделок – 1 млн м 2 . Многие девелоперы, видя возросшую активность со стороны потенциальных потребителей, начали активно размораживать свои проекты. К примеру, «Логистикс Партнерс», «ПНК Групп», «Логопарк Девелпмент» и «Инфрастрой Быково» начали строительство спекулятивных объектов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Основные выводы. Объем введенных в эксплуатацию складских площадей в I полугодии сократился почти в два раза по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составил 135,5 тыс. м 2 . Уровень вакантных площадей по итогам II квартала 2017 г. находится на отметке 11,7%, что в абсолютном значении составляет около 1,5 млн м 2 . Объем сделок превысил аналогичный результат прошлого года на 10% и составил 608,3 тыс. м 2 . Около 40% было закрыто с участием операторов розничной торговли. Средняя заявляемая ставка аренды на помещения класса А составила 3700 руб./м 2 /год, снизившись за 12 месяцев на 7,5%.

* Изменения по сравнению с IV кварталом 2016 г.
** Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей
Источник: Knight Frank Research, 2017

Предложение. В I полугодии 2017 г. сохранилась тенденция к снижению объемов нового строительства в Московском регионе, которая началась в 2015 г. За первые шесть месяцев текущего года введено в эксплуатацию 135,5 тыс. м 2 , что почти в два раза меньше объемов нового ввода по итогам I полугодия 2016 г. (245 тыс. м 2). Совокупный объем предложения качественных складских площадей по итогам I полугодия в Московском регионе составил 12,8 млн м 2 .

Общий объем ввода в эксплуатацию новых качественных складских объектов в Московском регионе по итогам года ожидается на уровне 400–450 тыс. м 2 .

Основной объем (около 60%) качественных складских площадей, введенных в эксплуатацию за 6 месяцев, располагается на севере Московского региона. Остальные объекты находятся на востоке и юго-западе Московского региона. При сложившейся в стране общей экономической ситуации, а также с учетом текущей конъюнктуры складского рынка девелоперы не рискуют строить спекулятивные объекты. Поэтому за I полугодие 2017 г. был введен только один таковой. Остальные складские площади были построены по схеме built-to-suit.

Объекты класса А продолжают быть наиболее ликвидными на рынке, поэтому все введенные за первые шесть месяцев 2017 г. относятся к именно таким складским комплексам.

Показатель доли вакантных площадей во II квартале 2017 г. незначительно (на 0,3 п.п.) снизился по сравнению с I кварталом 2017 г. и достиг значения 11,7%. В силу значительного прироста свободных площадей на рынке качественной складской недвижимости Московского региона, который произошел в начале 2017 г., доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2017 г. на 2,4 п.п. выше аналогичного показателя по итогам 2016 г.

Спрос. По итогам I полугодия на российском рынке было куплено и арендовано 608,3 тыс. м 2 качественных складских площадей, что на 10% выше аналогичного показателя прошлого года. Доля Московского региона снизилась на 16 п.п. – до 59% всего объема сделок по России, что в абсолютном значении составляет 356 тыс. м 2 . Снижение доли Московского региона объясняется ростом объема сделок в других регионах России, который по итогам I полугодия составил 184 тыс. м 2 (30% всего объема сделок).

В I полугодии 2017 г. продолжилась тенденция по снижению доли операторов розничной торговли в общем объеме сделок, и теперь она составляет 40%. При этом они продолжают удерживать лидирующие позиции среди арендаторов и покупателей складских площадей. Снижение доли операторов розничной торговли в общем объеме сделок произошло преимущественно за счет увеличения доли компаний-дистрибуторов и небольшого роста доли производственных компаний.

Средний размер сделки в I полугодии в Московском регионе составил 13,2 тыс. м 2 , что на 1,5 тыс. м 2 меньше аналогичного значения 2016 г., которое было рекордным для I полугодия за всю историю рынка.

Традиционно наибольший объем сделок приходится на север и юг Московского региона, где по итогам I полугодия 2017 г. совокупно было заключено 46% всех сделок, что связано с большим объемом предложения на данных направлениях и развитой транспортной инфраструктурой. По сравнению с I полугодием 2016 г. с 6 до 19% выросла доля сделок на востоке региона. Этот рост обеспечили несколько крупных сделок, которые произошли здесь за отчетный период. Однако говорить о том, что спрос смещается на восток Московского региона, нельзя.

Доля сделок по покупке складских объектов конечными пользователями продолжает оставаться на низком уровне: по итогам I полугодия – около 7% в общем объеме сделок. Следует отметить, что в аналогичном периоде прошлого года доля сделок по покупке составляла всего 2,5%.

Коммерческие условия. Средняя заявляемая ставка аренды на складские помещения класса А по итогам I полугодия 2017 г. снизилась на 7,5% по сравнению с I полугодием 2016 г. и достигла значения 3700 руб./м 2 /год (triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). В классе В средняя заявляемая ставка аренды за 12 прошедших месяцев не изменилась и составила 3000 руб./м 2 /год.

Существенное влияние на динамику ставок аренды оказывают 1,5 млн м 2 вакантных площадей, не позволяя ставкам расти. Для привлечения арендаторов собственники объектов вынуждены заключать договора аренды на 5–7 лет с возможностью досрочного расторжения по истечении 3–4 лет. Помимо условий по досрочному расторжению договоров девелоперы проявляют гибкость и в отношении других коммерческих условий: это увеличение арендных каникул, рассрочка платежей по договору.

Прогноз. Мы ожидаем, что совокупный объем введенных в эксплуатацию складских площадей на рынке Московского региона до конца года может составить порядка 400 тыс. м 2 . Значительный объем вакантных площадей и низкие ставки аренды делают девелопмент экономически нецелесообразным, что приводит к откладыванию реализации новых проектов.

Объем сделок в Московском регионе по итогам 2017 г. составит около 1 млн м 2 , что соответствует уровню 2016 г. Операторы розничной торговли, которые были локомотивом спроса в Московском регионе в 2014–2016 гг., завершили оптимизацию своих складских мощностей в Москве и сейчас активно развивают складские площади в регионах, однако при этом возросла активность компаний из других секторов (производство, дистрибуция), что и позволяет поддерживать спрос на рынке на сопоставимом с прошлыми годами уровне.

По нашему мнению, низкий объем ввода новых объектов и сохраняющийся спрос на качественную складскую недвижимость в Московском регионе позволят доле вакантных площадей снизиться до 11% к концу 2017 г. Объекты, которые будут введены до конца 2017 г., не окажут значительного влияния на рост вакантных площадей, так как большая часть из них строится по схеме built-to-suit.

Несмотря на то, что запрашиваемые ставки аренды достигли минимальных значений, большой объем вакантных площадей по-прежнему оказывает сильное влияние на показатель, что, по нашим прогнозам, может привести к небольшому (на 3–5%) их снижению до конца 2017 г.